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吉林《涉案财物价格鉴定应遵循的具体原则暨计算方法(试行)》

吉林《涉案财物价格鉴定应遵循的具体原则暨计算方法(试行)》
2013-09-05 13:32:19
辽宁省物价局关于下发《涉案财物价格鉴定应遵循的具体原则暨计算方法(试行)》的通知
(辽价认[2003]023号)




各市价格认证?#34892;模?br/>  现将《涉案财物价格鉴定应遵循的具体原则暨计算方法(试行)》发给你们,请参照执行,具体应用中碰到的问题及时汇报给省价格认证?#34892;摹?br/>  近期,我们将把省局下发的《辽宁省涉案财物价格鉴定操作规程(试行)》和《涉案财物价格鉴定应遵循的具体原则暨计算方法试行》编印成册子,争取每名价格鉴证人员人手一册。


  二○○三年四月八日


  附:
涉案财物价格鉴定应遵循的具体原则暨计算方法(试行)
第一章 总则






  第一条 根据《辽宁省涉案财物价格鉴定操作规程(试行)》的有关规定,为了统一全省涉案财物价格鉴定中应遵循的具体原则暨计算方法,依法、客观、公正地对涉案财物进行价格鉴定,规范价格鉴定行为,提高价格鉴定的科学性,维护国?#20381;?#30410;,保障公民、法人和其他组织的合法权益,促进涉案财物价格鉴定工作健康?#34892;?#22320;发展,根据《中华人民共和国价格法》、最高人民法院、最高人民检察院、检察院、公安部、国家计委《关于统一赃物估价工作的通知》、《扣押、?#26041;傘?#27809;收物品估价管理办法》和国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组《关于印发<关于规范价格鉴证机构管理意见>的通知》及《辽宁省涉案物品估价管理条例》等有关法规、政策,结合我省实际,特制定《涉案财物价格鉴定应遵循的原则暨计算方法(试行)》。
  第二条 价格鉴证人员在具体工作中,应结合实际案例,按照《操作规程》的要求,遵循不同案件的具体原则,选择相应的计算方法。
第二章 刑事案件涉案财物价格鉴定原则方法






  第三条 刑事案件财物价格鉴定应遵循以下原则:
  (一)对于因销赃、挥霍、丢弃、损坏无法勘验的鉴定实物或几经转手,最初形态被破坏的查封、扣押、?#26041;傘?#27809;收物,应要求委托人提供与价格鉴定有关的失主、证人的陈述、证言和?#34892;局?#20197;及被告人供述复印件,经办案机关确认(出具证明或加盖公章)后作为价格鉴定依据。
  (二)流通领域商品(含进出口货物),按市场中等价格计算。其中:属于政府定价的,按政府定价计算;属于政府指导价的,按指导价的中准价格计算;属于市场调节价的,按市场中等价格计算;市场无销售的出口货物,可按市价法(国际市场价格)或成本法进行鉴定。
  (三)生产领域产品,成品按流通领域商品的鉴定方法计算;半成品比照成品价格,根据生产过程中实际所处的阶段,按完工程度比照成品价格进行折算。
  (四)单位和公民的全新生产资料、生活资料等财物,原则上按购进价计算,但作案当时市场价高于原购进价的,按当时市场价的中等价格计算。对于陈旧、残损或已使用过的生产资料、生活资料等财物,应以鉴定基准日的当地市场中等价格为基础,结合鉴定标的新旧程?#28909;?#23450;。
  (五)农副产品,按当地农贸市场同类产品的中等价格计算;大牲畜,按当地交?#36164;?#22330;同类同等大牲畜的中等价格计算,怀仔的不另计价格,但应?#23454;?#21152;上配种?#36873;?#33829;养费等费用。
  (六)金、铂、银、珠宝制作的工艺品,按国有商店零售价格计算;国有商店没有出售的,按国家主管部门核定的价格计算;黄金、白银按国家定价计算。
  (七)外币,按价格鉴定基准日国家外汇管理局公布的外汇卖出价计算。
  (八)不属于馆藏三级以上的一般文物(包括古玩、古字画等),按照国有文物商店的一般零售价计算,或者根据国家文物主管部门的鉴定,按市价法或专家法计算。现代名人字画参照本项计算。
  (九)以牟利为目的,盗接他人通信线路、复制他人电信号码的,盗窃数额按当地电信部门规定费用计算;销赃数额高于当地电信部门规定费用的,盗窃数额按销赃数额计算。
  (十)明知是盗接他人通信线路、复制他人电信号码的电信设备、设施而使用的,盗窃数额按合法用户为其支付的电话费计算。盗窃数额无法直接确认的,应以合法用户的电信设备、设施?#22351;两印?#22797;制的月缴费额减去被复制前6个月的平均电话费推算;合法用户使用电信设备、设施不足6个月的,按实际使用的月平均电话费推算。
  (十一)盗接他人通信线路后自己使用的,盗窃数额按本条第(十)项规定计算;复制他人电信号码后自己使用的,盗窃数额按本条第(九)、(十)项规定的盗窃数额累计计算。
  (十二)攻击、破坏互联网网?#23616;?#20351;其不能正常运转的,分两种情况:网站能?#25351;?#30340;,按委托人与价格认证?#34892;?#20849;同核实的?#25351;?#35813;网站所需合理?#24230;?#30340;成本、工时费用计算;网站不能?#25351;?#30340;,按委托人与价格认证?#34892;?#20849;同核定的建立该网站时合理?#24230;?#30340;成本、工时费计算。
  (十三)偷盗或损坏电力、铁路、民?#20581;?#33322;运、公路、通讯设备、设施造成直接经济损失的,按其盗窃或损坏成本加直接成本和直接损失计算(或从国家有关法律法规规定)。
  (十四)对于陈旧、残损或已使用过的查封、扣押、?#26041;傘?#27809;收物价值,应当结合鉴定基准日当地正常情况,用成本法或市价法计算。
  (十五)残次品、假冒伪劣品财物,有价值的,以实际价值计算;废品,按物资回收利用部门的?#23637;?#20215;格计算。
  (十六)不记名、不挂失的有价支付?#23616;ぁ?#26377;价证券、有价票证,不论能否及时兑现,均按票面数额和案发时应得的利息、奖金或者奖品等可得?#25214;?#19968;并计算。股票按?#22351;?#24403;日证券交易所公布的该种股票成交的平均价格计算。
  (十七)记名的有价支付?#23616;ぁ?#26377;价证券、有价票证,如果票面价值已定并能即时兑现的,如活期存折、已到期的定期存折和已填上金额的支?#20445;?#20197;及不需证明?#20013;?#21363;可提取货物的提货单等,按票面数额和案发时应得的利息或者可提货物的价值计算。如果票面价值未定,但已经兑现的,按实际兑现的财物价值计算。
  (十八)邮票、纪念?#19994;?#25910;藏品、纪念品,按市场交易价格计算,对没有上市交易的一般收藏品、纪念品按其原?#23548;邮实?#30340;利息计算。
  (十九)对无法勘验到鉴定标的实物质量状况的,在鉴定基准日可采用价格咨询的?#38382;?#25110;由委托人予以明确。
  (二十)同种类的大宗?#22351;?#36130;物,失主以多种价格购进,能够分清的,分别计算;难以分清的,应当按此类财物的中等价格计算。
  (二十一)青苗如粮?#22330;?#34092;菜、草本水果、药材等按当地同类地块的同期?#25214;?#21644;所处的生长阶?#25105;?#21450;能否续种等因素折合计算。
  (二十二)果树价格鉴定,按果树生长期不同阶段并分别不同品种计算。?#36164;?#26399;:按核实的合理?#24230;?#25104;本和工时费用计算,或按当地同龄?#36164;?#24066;场成交平均价格计算;初果期:在?#36164;?#26399;计算基础上,加上按当时当地果实?#23637;?#20215;格计算的未来三年的产值;盛果期:按前三年?#23637;?#20215;格计算的平均产值乘以?#36164;?#40836;计算;衰果期:按前三年?#23637;?#20215;格计算的年平均产值计算。无?#25214;?#30340;果数可按鉴定基准日时的成本法计算,有?#25214;?#30340;可按?#25214;?#27861;计算。
  (二十三)水、电按国家规定的水、电分类价格计算。
  (二十四)其他涉案财物价格鉴定,比照下章相关条款计算。
第三章 常见涉案财物价格鉴定原则、方法






  第四条 一般机器设备价格鉴定程序及方法:
  (一)价格鉴定的准备工作:
  1.详细查阅委托人提供的鉴定标的的权属证明、原?#35745;本蕁?#36134;册记录等资料;
  2.实物现场勘察;
  3.搜集整理相关的市场价格、供需情况、物价指数等资料;
  4.按鉴定标的的具体情况,组织价格鉴定力量,除专职价格鉴定人员外,如?#34892;?#27979;试运转状况的机器设备,应请操作人员参加,如需测定磨损程度,鉴定成新率,应请工程?#38469;?#20154;员参加,对先进机器设备的鉴定,还需请行业专家参与鉴定。
  (二)清查盘点鉴定标的物:
  价格鉴定人员会同委托人员共同逐项核对鉴定标的与委托价格鉴定表所列是否相符(包括品种、数量、存放地点以及产地、厂牌、?#38469;?#21442;数、出厂年月等与实物是否相符,实物与填表、账册记录的购置时间、原始价格、已提折旧、账面?#24674;?#31561;内容是否相符)以确定价格鉴定记录的真实和完整。
  (三)对鉴定标的作?#38469;?#26816;测:
  ?#34892;?#25968;据或实物的内存质量,单从外观上或不全面的、遗漏的书面记录上是找不到的,鉴定时需要请行?#30340;?#30340;专业?#38469;?#20154;员用科学的?#38469;?#25163;?#20301;?#32463;验来确定。对一般机器设备新旧程度的判断可参考附录六:机器设备新旧程度判断标准参考表。
  (四)确定机器设备基价:
  1.经济案件中,一般以基准日当地市场中等零售价格为基价。
  2.刑事案件、行政案件和纪检监察案件中一般以原始购进价作为基价,当原始购进价格低于现行市场价或难以确认时,可以经济案件的认定原则确定基价。
  3.确定市场中等价格的准则
  (1)大型设备以工厂直销价或物资部门供应价为准则;
  (2)大批量的财物和批发企业的货物以市场中等批发价格为准则;
  (3)小型财物、个人用品和零售企业的货物以市场中等零售价格为准则。
  4.进口机器设备,一时难以采集到市场价的,参考国内同型产品市场价格确定基价。
  (五)根据机器设备的使用年限和使用状况确定综合折旧率或综合成新率(可参考附录一:通用设备经济寿命参考年限表、附录四:机器设备新旧程度判断标准参考表)。
  (六)价格鉴定方法
  1.成本法。计算公式为:
  鉴定值=重置价-实体?#21592;?#20540;-功能?#21592;?#20540;-经济?#21592;?#20540;
  =重置价× (1-实体?#21592;?#20540;率-功能?#21592;?#20540;率-经济?#21592;?#20540;率)
  或鉴定值=重置价×综合成新率
  重置价分为复原重置价和更新重置价。计算方法有:
  ①重置核算法,也叫直接法。它是指按机器设备成本的构成,把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的?#38382;劍?#23558;总成本分为直接成本和间接成本来估算重置价的一种方法。直接成本是指直接可以构成机器设备支出的部分,如机器设备购价、安装调试?#36873;?#36816;杂?#36873;?#20154;工费?#21462;?#38388;接成本是指为建造、购买机器设备而发生的管理?#36873;?#35774;计费?#21462;?br/>  ②物价指数法:
  重置价=历史价格×(价格鉴定基准日的物价指数/购建时的物价指数)
  或=历史价格×原始购建时至鉴定基准日的物价变动指数
  式中:物价指数基期为100。
  ③功能价值法(也称生产比例法):
  重置价=(鉴定标的年产量/参照物年产量)×参照物重置价
  ④规模经济效益指数法:
  重置价=参照物重置价×(鉴定标的产量÷参照物产量)
  进口设备重置价构成?#21512;?#34892;国际市场的离岸价格(FOB)+境外?#23616;?#20445;险费+境外运杂费+进口关税+增值税+银行及其他?#20013;?#36153;+国内运杂费+安装调试费
  成新率的计算公式为:
  成新率=1-?#34892;?#25439;耗率
  成新率?#32564;?#22791;尚可使用年限/(设备的已使用年限+设备的尚可使用年限)×100%
  或=(设备的总使用年限一设备的已使用年限)/设备的总使用年限×100%
  2.市价法。计算公式为:
  鉴定值=参照物现行市场中等价格×(1±各项调整系数)
  第五条 汽车价格鉴定(一)登记并核对汽车的代码、厂牌、产地、车牌号、?#23548;?#21495;、发动机号和购车时间、行车证登记日期、累计行驶里程及其它需要记录的项目,检查汽车是否发生过较大的损伤、事故或其它意外事件及其程度,查验汽车主要总成的性能、损耗状况。
  (二)一次性交纳的?#30423;?#36141;置附加费(税)可以计入汽车基价内,其它如?#30423;?#20351;用税、保险?#36873;?#23458;货附加费和养路费等均不计入基价,但在鉴定结论中予以说明?#22351;?#37492;定基准?#25214;?#21069;没有发生销售行为的,?#30423;?#36141;置附加费(税)不计入汽车基价内。
  (三)进口汽车的基价,应包括汽?#21040;?#21475;到岸价(或离岸价加国外运?#36873;?#22269;外保险费)、关税、消费税和增值税以及第(二)项所规定的内容。
  (四)对鉴定基准日离委托价格鉴定时间较长的汽车,确定其基价时应考虑其间的价格变动指数。
  (五)以汽车的使用年限和使用状况(如发动机性能、车身、?#23548;?#29366;况、有无损伤、事故及有无缺损件等因素)为依据,并参照?#36152;?#34892;驶里程,确定其综合折旧率或成新率(可参考附录五:常见?#30423;?#25240;旧年限及折旧率参考表),若属?#22351;?#27773;车,则犯罪嫌疑人作案后所耗里程及损坏不予折旧。
  (六)经有关?#38469;?#37096;门鉴定,汽车达到国家规定的老旧汽?#24403;?#24223;标准的,按报废汽车回收价格认定其价值。
  (七)汽车价格鉴定计算公式:
  鉴定值=价格鉴定基价×(1-综合折旧率)
  或=价格鉴定基价x综合成新率
  第六条 摩托车价格鉴定
  (一)登记并核对摩托车的厂牌、型号、产地、车牌号、?#23548;?#21495;和购车时间、行车证登记日期、累计行驶里程及其它需要记录的项目,查验摩托车的车况(包括?#36152;?#30340;发动机性能、累计行驶里程和有无较大损伤、非正常使用损耗、缺件及外观状况等因素)。
  (二)各?#25351;?#21152;费不计算在基价内。
  (三)依据鉴定基准日的车况确定摩托车的综合折旧率或综合成新率(可参照附录五:常见?#30423;?#25240;旧年限及折旧率参考表)。
  (四)摩托车价格鉴定计算公式:
  鉴定值=价格鉴定基价×(1-综合折旧率)
  或=价格鉴定基价×综合成新率
  助力车参照本相关规定计算。
  第七条 拖拉机价格鉴定
  (一)拖拉机价格的鉴定,应以拖拉机的使用年限和使用状况(如发动机性能、车身、?#23548;?#29366;况及有无较大损伤、非正常使用损耗、缺件等因素)为主要依据,同时参照拖拉机行驶里程,确定其综合折旧率或综合成新?#30465;?br/>  (二)拖拉机的折旧年限可参考附录五:常见?#30423;?#25240;旧年限及折旧率参考表。
  (三)达到国家规定报废标准的拖拉机,按报废拖拉机回收价格计算。
  (四)拖拉机价格鉴定计算公式:
  鉴定值=价格鉴定基价×(1-综合折旧率)
  或=价格鉴定基价×综合成新率
  第八条 自行车、山地车、变速车、人力车价格鉴定
  (一)登记并核对委托价格鉴定自行车、山地车、变速车、人力车(以下简?#21697;?#26426;动?#30423;荊?#30340;厂牌、规格、产地、车牌号和购车时间及其它需要记录的项目。
  (二)以非机动?#30423;?#30340;原始购进价或基?#38469;?#38388;内的当地市场中等零售价格,确定其基价。
  (三)依据非机动?#30423;?#20351;用状况确定其综合折旧率或成新率(包括性能、外观、使用保养、实际使用年限等)。
  (四)非机动?#30423;?#30340;折旧年限可参考附录五:常见?#30423;?#25240;旧年限及折旧率参考表。
  (五)非机动?#30423;?#30340;价格鉴定计算公式:
  鉴定值=价格鉴定基价×(1-综合折旧率)
  或=价格鉴定基价x综合成新率
  第九条 车损价格鉴定
  (一)整车价格的鉴定
  在国家规定的使用年限内,以重置价为基价,按照成新率进行鉴定,即综合?#30423;?#36141;置时间、行驶里程、使用年限,实际车况诸因素确定成新?#30465;?br/>  超过国家规定使用年限的,按照报废?#30423;?#22238;收价格进行鉴定。但经过公安交通管理机关批准?#24066;?#24310;缓报废的,以重置价为基价,按照成新率下浮20%-30%进行鉴定。灭失或无法提供标的?#30423;?#30340;,可以根据有关?#23616;ぃ?#25353;照毁损时的?#30423;?#20215;格,扣除报废回收价格推算,进行价格认证。
  当政府实行价格干预等紧急措施时,按照政府有关规定计价。
  整车价格鉴定应包括国家规定的一次性交纳的?#30423;?#31246;费,其它如?#30423;?#20351;用税、保险?#36873;?#23458;货附加费和养路费等均不计入基价。
  (二)零配件价格的鉴定
  应采用国家指定生产或经销汽车零配件的企业销售价格,结合考虑批量、渠道、?#26041;?#31561;因素进行鉴定。
  进口零配件原则上按市场销售价格计算;若市场无同一类一型零配件的,亦可按海关验证的报价加运至本地的运?#36873;?#20445;险费计价。
  进口小汽车零部件,可按同一品牌、型号的整车价格的比例鉴定。
  发动机箱占整车价格比例15%
  变速箱占整车价格比例8%
  前后桥占整车价格比例17%
  车体占整车价格比例60%
  如车门、座椅、音响从车体上拆除,其价值占整车价格:车门占整车价格比例3%
  座椅占整车价格比例2%
  音响占整车价格比例1.5%
  现场鉴定原则上不设待查项目。
  (三)事?#39135;?#25439;配件有下列情况之一的应予更换:
  影响安全行驶的;
  修复价格超过单项零配件价值50%以上的;
  ?#38469;?#35201;求认可不能修复的。
  (四)事?#39135;?#25439;配件更换按质量对等的原则计算。
  第十条 移动电话机和寻呼机价格鉴定
  (一)登记并核对移动电话机和寻呼机的厂牌、型号、附件和购机时间、入网时间及其它需要记录的项目,查验?#27809;?#24615;能、外观和使用保养状况。
  (二)刑事案件中盗窃、抢劫案的移动电话机和寻呼机基价不计算其一次性缴纳的费用及预付电话费;贪污、受贿等案的基价计算其一次性缴纳的费用及预付电话费(未入网开机的除外),一次性缴纳的费用及预付电话费一般以价格鉴定基准日计算。
  (三)基价中应计算机身和随机附件(电池板、充电器和其它附件)价值。
  (四)根据移动电话机和寻呼机的使用年限和使用状况确定其综合折旧率或成新率(可参考附录一:通用设备经济寿命参考年限表、附录四:机器设备新旧程度判断标准参考表)?#29615;?#36229;过折旧年限?#24615;?#20351;用的移动电话机或寻呼机,应重新评定其尚可使用的年限,确定综合折旧率或成新率;一次性缴纳的费用及预付电话费不计入折旧。
  (五)手?#36136;?#31227;动电话机和寻呼机的价格鉴定计算公式:
  鉴定值(一般案件)=基价×(1-综合折旧率)
  鉴定值(贪污、受贿案件)=基价×成新率+(一次性缴纳的费用及预付电话费)
  第十一条 办公设备、家用电器价格鉴定
  (一)登记并核对办公设备、家用电器的产地、厂牌、附件和出厂时间、购买时间及其它需要记录的项目,电子计算机等高科技产品应详细登记其硬件、软件的?#38469;?#25351;标;查验办公设备、家用电器的性能、外观和使用保养状况。
  (二)办公设备、家用电器参考折旧年限(可参考附录一:通用设备经济寿命参考年限表、附录四:机器设备新旧程度判断标准参考表)。凡超过折旧年限?#24615;?#20351;用的办公设备、家用电器,可参考鉴定基准日内当地旧货市场同型财物的中等成交价或?#23637;?#20215;确定价值。
  (三)办公设备、家用电器价格鉴定计算公式:
  鉴定值=价格鉴定基价×(1-综合折旧率)
  或=价格鉴定基价×成新率
  第十二条 土地价格鉴定:
  (一)确定价格鉴定对象及权利状况:
  确定土地的坐落、编号、面积、用途和环境等;明确使用权人及租赁人;明确土地使用权取?#20204;?#20917;、土地使用期限是否有纠纷。
  (二)确定价格鉴定目的:
  明确是对土地何种价格进行鉴定。
  (三)搜集有关资料和价格鉴定的依据:
  1.鉴定地块的有关资料,如地契、地籍资料、城市规划资料以及鉴定地块所处的地段等级资料、地块的批租文件资料等;
  2.地产市场的买卖、租赁实例资料;
  3.关于地价的有关政策规定,影响地价因素的资料;
  4.地产市场供求情况。
  (四)现场查勘和测量:
  1.鉴定地块的形?#30784;?#22369;度和面积;
  2.地?#30465;?#27700;文条件;
  3.地上物和地下物的布设情况;
  4.鉴定地块的经济、地理环?#24120;?#21253;括:地块的临街深度,周围的市政设施条件和经济文化的繁华程度以及环境污染状况?#21462;?br/>  (五)选择成本法,分析测算地价:
  1.估算鉴定地块开发建设总成本;
  2.估算开发建设完成后能实现的市场销售或租赁(包括转租)价值,市场经营总费用以及投资回收周期;
  3.估算开发建设和经营投资盈利率;
  4.采用成本法计算出地价:
  鉴定值=土地取得费+土地开发费+税费+管理费+投资利息+利润
  计算土地取得费分为两种情况:一是国家征用集体土地的费用,包括地上附着物和青苗补偿及安置补助费等;二是土地使用权转让费及拆迁安置补偿费用,标准按各地规定。
  计算土地开发费用:基础设施配?#36861;选?#20844;共事业建设配?#36861;?#21644;小区开发配?#36861;选?br/>  计算投资利息:在用成本法鉴定土地价格时,投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。土地取得费在土地开发动工前即要全部付清,在开发完成销售后方能收回,计息期就为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步?#24230;耄?#38144;售后收回,若土地开发费的均匀?#24230;耄?#21017;计息期为开发期的一半。
  计算投资利润:利润计算的基数可以是土地取得费和土地开发费,?#37096;?#20197;是开发后土地的地价。计算时,要注意所用利润的内涵。
  (六)计算地价的修正:
  为了确保土地价格的合理,需要对计算所得到的地价进行必要的修正。修正地价的主要依据有:
  1.土地价格变化的趋势预测资料;
  2.地产市场成交实例资料;
  3.鉴定地块的市场供求竞争状况;
  4.投资者心理状况的变化;
  5.其它有关资料。
  第十三条 房屋、构筑物价格鉴定:
  (一)委托人需提供的资料:
  1.委托书;
  2.提供房屋、构筑物所有权证或足以能够证明房屋、构筑物产权的?#23616;?#20197;及土地使用权等有关证件;
  3.对异产同幢房屋、构筑物的价格鉴定,委托者应提供明确的属于其所有的产业价格鉴定部位以及公用部位产权划分情况的?#34892;?#36164;料;
  4.其它有关资料。
  (二)价格鉴定前的准备:
  1.资料准备?#28023;?)产权资料;(2)房屋、构筑物建筑资料;(3)市场交易资料;(4)土地资料。
  2.工作和时间准备?#28023;?)测估工具;(2)制定工作计划,统一?#34903;瑁?#20840;面安排,按期完成。
  (三)现场查?#20445;?br/>  1.核对鉴定房屋、构筑物的位置、结构和面积、地段、朝向和层次及层高;
  2.查勘房屋、构筑物内外装修、设备,掌握建成年月及其使用维护情况;
  3.勘测绘?#25216;?#25668;影。
  (四)房屋、构筑物的折旧。要结合土地使用期限来确定(可参考附录六:房屋、构筑物完损等级和成新率参考表、附?#35745;擼?#25151;屋、构筑物经济寿命参考年限)。
  (五)房屋、构筑物价格的计算。
  1.市场法:
  (1)使用条件:市场法适用于有充足房屋、构筑物交易实例的情况。一般应具备以下条件:①要有一定数量的正常交易实例,通常交易实例不少于3个;②选择的交易实例与鉴定标的具有很好的可比性;③交?#36164;?#38388;与鉴定基准日尽可能接近,如有时间差异,应作相应调整;④交易应具?#22411;?#26126;性、公平性和?#34892;?#24615;;⑤交易实例与鉴定标的在土地出让年限和使用需求方面应基本一致。
  (2)鉴定?#34903;瑁孩?#25628;集交易实例:交易双方情况及交易目的、交易实例状况、成交价格、付款方式等;②选取可比实例:与价格鉴定标的类似,成交日期与价格鉴定基准日相近,成交价格为正常价格或可修正为正常价格;③建立价格可比基础:进行统一换算,使表述口径一致;④交易情况修正:测定各种因素对交易价格的影响程度,利用修正系数,修正求?#27599;?#27604;实例的正常价格;⑤交易日期修正:将可比实例成交价格修正到价格鉴定基准日的价格;⑥区域因素修正:将可比实例相对于外部环境差异所造成的价格差异排除;⑦个别因素修正:新旧程度、装修水?#20581;?#35774;施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等;⑧综合计算:
  鉴定值=买卖实例单价×(1±房屋差异性调整率)?#20004;?#31569;面积=买卖实例单价×交易情况修正系数x时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数?#20004;?#31569;面积
  式中:买卖实例单价的单位为元/建筑平方米。
  2.成本法:
  (1)确定重置价:①土地取得费用;②开发成本;③管理费用;④投资利息;⑤销售税费;⑥开发利润。
  (2)确定房屋、构筑物成新率
  成新率=房屋、构筑物尚可使用年限÷(房屋、构筑物已使用年限+房屋、构筑物尚可使用年限)×100%
  (3)综合计算
  鉴定值=重置价x综合成新率(房地合一情况下,应分别计算)
  3.?#25214;?#27861;
  (1)搜集有关收入和费用的资料;
  (2)估算潜在毛收入;
  (3)估算?#34892;?#27611;收入;
  (4)估算运营费用;
  (5)估算净?#25214;媯?br/>  (6)选用?#23454;?#30340;折现率;
  (7)选用适宜的计算公式求出?#25214;?#20540;。
  第十四条 无形资产价格鉴定
  (一)影响无形资产价格的主要因素
  ⒈成本。无形资产中可确指成本一般包括科?#22411;度搿?#37492;定?#36873;?#19987;利申请?#36873;?#19987;有?#38469;?#20445;护?#36873;?#21830;标注册登记?#36873;?#26377;关人工、资金等耗?#36873;?#30001;于脑力劳动占无形资产活劳动耗费的绝大部分,因此应对科研人员的劳动量加倍计算。
  2.效益。主要指无形资产的经济效益和社会效益。
  3.?#38469;?#25104;熟程度。价格鉴定时应认真分析其成熟程度、行业水?#20581;?#22269;际国内知名度、运用的风险等,?#21592;?#23545;其价?#21040;?#34892;修正。
  4.?#38469;?#23551;命周期。无形资产?#34892;?#20351;用年限确定的一般方法是:
  (1)按设计年限确定。
  (2)按合同或协议规定的期限来确定。
  (3)根据国家法规确定。如我国现行法律规定,发明专利期限为20年,实用新型专利权和外观设计专利权期限为10年,著作权截止于作者逝世后第50年的 12月31日?#21462;?br/>  (4)按照国内外惯例确定。
  (5)依据有关资料分析研究确定。
  5.转让内容,所有权的转让价格高,使用权的转让价格低。
  6.市场供需状况,无形资产的适用程度越高,其市场需求就越大,价格就越高?#29615;?#20043;,价格就相应越低。
  (二)鉴定方法
  1.?#25214;?#27861;。
  用?#25214;?#27861;对无形资产价格鉴定时,应注意分析超额获利能力和预测?#25214;媯?#27880;意?#25214;?#39069;的计算口径与被鉴定无形资产相对应,不能将其它资产带来的?#25214;?#35823;算到被鉴定无形资产的?#25214;?#20013;去,应充分考虑法律法规、宏观经?#27809;肪场⒓际?#36827;?#20581;?#34892;业发展变化、企业经营管理、产品更新和替代等因素?#21592;?#37492;定无形资产?#25214;?#26399;、?#25214;?#39069;和折现率的影响。
  2.市价法。用市价法对无形资产价格鉴定时,应注意被鉴定无形资产确实适宜用市价法,被鉴定无形资产应可以在公开的市场上交易,应充?#31181;?#35270;被鉴定无形资产的特点。当类似无形资产之间具有可比性时,应根据交易条件、交易价格和价格影响因素的差异,作必要调整后确定鉴定价格。当被鉴定无形资产曾向多个使用者转让使用权时,应结合受让者的具体情况调整确定鉴定价格。
  3.成本法,基本公式为:
  鉴定值=无形资产重置价- 功能?#21592;?#20540; - 经济?#21592;?#20540;
  用成本法对无形资产价格鉴定时,要注意分析被鉴定无形资产是否更适用其它方法,只有当被鉴定无形资产不宜采用?#25214;?#27861;、市价法鉴定时,才考虑采用成本法。应注意根据现行条件下重新形成或取得被鉴定无形资产所需的全部费用来确定其重置价,再扣除实际存在的功能?#21592;?#20540;、经济?#21592;?#20540;,其结果为被鉴定无形资产的鉴定价格。
第四章 拍卖保留价(底价)估算






  第十五条 委托人需鉴定拍卖保留价(底价)时,应在委托中注明需鉴定的价格?#38382;健?#30446;的。没有注明需即时变现或在公开拍卖市场拍卖的,不鉴定拍卖保留价。
  第十六条 鉴定拍卖保留价(底价)应以鉴定的实际价值为基价进行计算,并考虑如下因素折算:
  (一)拍卖佣金:《拍卖法》规定,拍卖人可以向委托人、买受人各收取不超过拍卖成交价的百?#31181;?#20116;的佣金,折算因素应考虑不超过5%;
  (二)交易税费:一般按交易额2%掌握;
  (三)拍卖市场竞买人预测:根据涉案财物的不同,预测竞买人的多少,根据不同财物市场接受情况考虑竞价空间,可按10-20%折算;
  (四)一次?#21592;?#29616;因素:因竞买?#21496;?#20215;成功,需在一定时期内付款,不能有按?#19968;?#36151;款时间,应按银行贷款利?#25910;?#31639;。
  按上述因素计算一般情况下,应在鉴定价值基础上下浮20-30%做为拍卖保留价(底价)。
  第十七条 价格认证?#34892;?#37492;定拍卖保留价后,在公开拍卖市场拍卖时无?#21496;?#20215;,出现流?#27169;?#21487;重新鉴定拍卖保留价,在原鉴定拍卖保留价基础上再下浮10%,重新鉴定不宜超过两次。
  第十八条 对极特殊的涉案财物,如有价值但无使用(利用)价值,或预测买受人很少,可建议委托人进行无底价拍卖。
  第十九条 价格认证?#34892;?#37492;定拍卖保留价后,应在鉴定结论书中注明,影响拍卖保留价在原鉴定价值的基础上的下浮的原因,并注明鉴定拍卖保留价不是实际价值,应以公开拍卖市场的成交价为实际价格。
第五章 附则




  第二十条 附录中的参考表仅做确定成新率的参?#38469;?#25454;,具体实践中应以现场实际勘察成新率为准。
  附录:一、通用设备经济寿命参考年限表(略)
  二、专用设备经济寿命参考年限表(略)
  三、机器设备安装调试费参考指标(占设备基的%)(略)
  四、机器设备新旧程度判断标准参考表(略)
  五、常见?#30423;?#25240;旧年限及折旧率参考表(略)
  六、房屋、构筑物完损等级和成新率参考表(略)
  七、房屋、构筑物经济寿命参考表(略)


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